Ce este gradul de îndatorare?
Gradul de îndatorare (cunoscut internațional ca DTI — Debt-to-Income Ratio) reprezintă raportul dintre totalul obligațiilor financiare lunare ale unui solicitant și venitul net lunar al acestuia. Acest indicator este esențial în procesul de evaluare a eligibilității pentru orice tip de credit, inclusiv creditul ipotecar.
Băncile și instituțiile financiare nebancare folosesc gradul de îndatorare pentru a determina capacitatea reală de rambursare a solicitantului. Cu cât gradul de îndatorare este mai mic, cu atât riscul de neplată scade, iar șansele de aprobare a creditului cresc.
Cum se calculează gradul de îndatorare?
Formula de calcul a gradului de îndatorare este simplă:
Grad de îndatorare (%) = (Total rate lunare / Venit net lunar) × 100
În calculul ratelor lunare se includ toate obligațiile financiare active: rate la credite de consum, rate la carduri de credit, leasing auto, pensii alimentare și, desigur, rata estimată a noului credit ipotecar solicitat.
Exemplu practic de calcul
| Element | Sumă (RON) |
|---|---|
| Venit net lunar | 6.000 |
| Rată credit consum | 500 |
| Rată card de credit | 300 |
| Rată estimată credit ipotecar | 1.800 |
| Total rate lunare | 2.600 |
| Grad de îndatorare | 43,3% |
Limite BNR pentru gradul de îndatorare
| Tip credit | Monedă | Grad maxim de îndatorare |
|---|---|---|
| Credit ipotecar | RON (lei) | 45% |
| Credit ipotecar | EUR (valută) | 40% |
| Credit de consum | RON (lei) | 45% |
| Credit de consum | EUR (valută) | 40% |
Aceste limite includ toate creditele active ale solicitantului, nu doar creditul nou solicitat.
Factori care influențează gradul de îndatorare
Venitul net lunar este factorul principal. Veniturile acceptate de bănci includ salariul net, veniturile din activități independente (pentru PFA-uri și întreprinderi individuale), veniturile din chirii și dividendele.
Creditele existente reprezintă al doilea factor important. Refinanțarea creditelor existente la condiții mai avantajoase poate reduce rata lunară totală și implicit gradul de îndatorare.
Durata creditului influențează de asemenea acest indicator. O perioadă mai lungă reduce rata lunară dar crește costul total prin dobânda totală plătită (reflectată în DAE).
Cum poți reduce gradul de îndatorare?
Rambursarea anticipată a creditelor mici de consum sau a soldului cardurilor de credit este cea mai rapidă metodă. Creșterea veniturilor declarate prin includerea tuturor surselor de venit eligibile și documentarea lor corespunzătoare în dosarul de credit poate face diferența.
Aplicarea împreună cu un co-debitor (soț/soție) combină veniturile ambilor solicitanți. Această opțiune este frecvent utilizată în cazul programului Noua Casă. Un broker de credite te poate ajuta să găsești echilibrul optim între rată lunară și cost total.
Gradul de îndatorare și programul Noua Casă
Gradul de îndatorare se calculează folosind o rată de dobândă majorată (stress test), nu rata curentă de piață. Aceasta înseamnă că gradul real de îndatorare calculat de bancă poate fi mai mare decât cel estimat pe baza ratei actuale.
De ce este important gradul de îndatorare?
Un grad sub 30% indică o situație financiară confortabilă, între 30% și 40% sugerează o încărcare moderată, iar peste 40% semnalizează un risc financiar crescut. Un consultant Fidelia Credit te poate ajuta să optimizezi gradul de îndatorare înainte de a aplica pentru credit.